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工程款優先權與抵押權和購買權競合的處理

時間:2019-10-31 15:23:16  點擊:

        合同法第二百八十六條規定,建設工程承包人在發包人逾期不支付工程款的情況下,享有對該建造工程的優先受償權,稱為工程款優先權。在司法實踐中,存在工程款優先權與抵押權和消費者購買權競合的情形,以及抵押權與消費者購買權競合的情形,應當遵循下列原則處理:
    一、工程款優先權與一般抵押權競合的處理
    在工程款優先權與一般抵押權并存的情況下,何者優先?根據合同法第二百八十六條及最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)第一條的規定,工程款優先權優先于一般抵押權和其他債權。其原因為:第一,一般認為,工程款優先權是法定權利,一般抵押權是約定權利,法定權利應當優先于約定權利;第二,從法律政策上考慮,工程款優先權所擔保的債權中相當部分是建筑工人的勞動工資,應予優先確保;第三,建設工程是靠承包人付出勞動和墊付資金建造的,如果允許約定抵押權優先行使,則無異于以承包人的資金清償發包人的債務,等于發包人將自己的欠債轉嫁給承包人,違背公平及誠實信用原則;第四,工程款優先權是法律保護承包人利益而特別賦予的權利,具有保護勞動者利益和鼓勵創造社會財富的目的。
    同時,為保護一般抵押權人的利益,筆者建議,承包人的工程款額應實行預先登記制度。雖從優先權的性質來看,此種權利無需登記,因為它本身就是直接依據法律的規定而產生的優先受償權。這樣做可使一般抵押權人知悉抵押物狀況:建設工程是否拖欠承包人工程款,是否存在法定抵押權。如果其事先知道存在法定抵押權,則一般抵押權人可能不會同意發包人以建設工程作為抵押標的,若其明知而為之,則應認為其自愿承擔了因法定抵押權優先受償而使其抵押權不能實現的風險。另一方面,關于工程的費用如果預先沒有登記,事后也很容易發生糾紛,更何況如果發包人與承包人惡意串通虛報工程款,則在承包人的法定抵押權受償后,一般抵押權人將會蒙受損害。所以,應將工程款預先登記,該登記的工程款也是承包人法定抵押權實現的最高數額。如果實際結算的工程款高于登記數額,則以登記為準;如果低于登記數額,則以實際結算數額為準。其他一般抵押權人可從登記的工程款中預先了解可能發生的法定抵押權,這樣,對一般抵押權人和其他債權人更顯公平。
    二、工程款優先權與消費者購買權競合的處理
    在實務中,如果建設工程為商品房,且在竣工之前發包人(開發商)已經分別與消費者訂立房屋買賣合同,在發包人拖欠承包費用時,即可能發生承包人的優先受償權與消費者權利的沖突。根據《批復》第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后,承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人”之規定,按下列情形處理:
    1.在消費者已交付房款,并已經辦理產權過戶登記的情形下,消費者已經取得房屋所有權,就該房屋而言,工程款優先權已歸于消滅,自不待言。
    2.在開發商尚未交房或雖交房而尚未辦理產權過戶,但消費者交付了全部或者大部分款項的情形下,工程款優先權不能對抗消費者。這是因為,如果允許承包人行使優先受償權,無異于用消費者的資金清償開發商的債務,等于開發商將自己的債務轉嫁給廣大消費者,嚴重違背保護消費者的特殊法律政策。
    3.消費者未交付房款或只交付了少部分房款,但已辦理了產權過戶登記的情形下,工程款優先權具有對抗消費者的效力。因為未付清房款就辦理產權過戶,開發商與消費者顯然具有明顯惡意,損害承包人的利益。
    三、消費者購買權與抵押權競合的處理
    根據《批復》的規定,工程款優先權優先于抵押權,而支付了全部和大部分購房款的消費者,其權利又可對抗工程款優先權,不少人以此作一個三段論的推理:消費者的權利可對抗抵押權,從而得出了消費者權利、工程款優先權、抵押權、一般債權這樣的財產分配規則。對此,筆者不敢茍同。一是支付了全部和大部分購房款但未取得房產證的消費者,其對該商品房所享有的權利性質,目前尚無定論。根據法理,該權利應屬于債權,則債權不能優先擔保物權。二是消費者購買權并不能對抗已辦理登記的抵押權。在消費者購買權與抵押權競合時,應按下列情形處理:
    1.房屋先出售后抵押。若房屋買賣合同未登記,而抵押已辦理登記的,該抵押權可對抗消費者購買權;若房屋買賣合同已登記備案或買受人已取得房地產權證,則抵押權不能對抗消費者購買權。因為登記備案的買賣合同具有對抗第三人的效力,而買受人取得所有權后,開發商進行抵押屬于無權處分。
    2.房屋先抵押后出售。根據擔保法司法解釋第六十七條的規定,即使出賣人未通知抵押權人或未告知購房人抵押物設定抵押的情況,買賣合同的效力不因此受影響,抵押權人仍可就經登記的抵押物行使物上追及權實現其權利。因此,不管該房屋已轉移至何人之手,即使轉讓給消費者,消費者享有的權利仍然不能對抗該房屋的抵押權。
(作者單位:河南省南陽市中級人民法院)   
 

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